蘋論： 政府幫手促銷 助樓價創新高

Nelsonlai

今年5月中政府宣佈放寬雙倍印花稅（DSD）條款，將「先買後賣」換樓客可豁免DSD的半年換樓期限，由簽臨時買賣合約日期改為簽署轉讓契後才計算。政府幫助地產商促銷樓花，樓價隨即大幅飆升，兩個月內勁升5至6%，創出歷史新高。


財政司司長曾俊華亦承認，政府宣佈對「先買後賣」豁免的時限作出技術性調整後，住宅市場即時變得較為活躍，5、6月住宅樓市的價量皆有所回升，樓市出現「小陽春」。


但奇怪的是特首梁振英，對近兩個月樓價飆升好像視若無睹。在他上任第二年的施政匯報中，還大談經過多方努力，政府推出的一系列需求管理措施已初見成效，樓價在過去一年漸見穩定。到底實情又如何？梁振英上台後，推出的政策是否令樓價穩定下來？


自從2009年初，住宅樓價從低位大幅回升，到2010年10月上升五成多，中原指數由57點上升至86點。政府為了回應市民對樓價飆升的憂慮，在2010年11月開始向購入不足兩年便出售的住宅物業徵收額外印花稅。


政府開徵額外印花稅後，樓價仍持續上升多個月，直至2011年7月中原指數衝破100點後才開始回落。到2012年初，特首選戰期間，樓價從高位下跌約6%，中原指數報94點。


倘若樓價能夠維持平穩，中原指數處於100點水平，上下波動數個百分點，讓市民透過每年收入上升去追上樓價，便可望舒緩日後美國加息對樓市所造成的衝擊。

然而，自從梁振英在2012年3月當選特首後，多番強調不會打壓樓市，以釋除地產商及市民對他的疑慮。自此之後，樓價便大幅回升，中原指數升至123點。

政府不宜打壓樓市，做法正確；政府應該透過增加房屋供應，讓市場得到足夠訊息，未來供應將會大增，市民不必急於置業，推高樓價。但觀乎過去兩年政府推出的措施，以及負責土地規劃及房屋政策官員的言論，實在令人覺得政府不單無意讓樓價平穩發展，反而火上加油，進一步刺激樓價上升。


梁振英上台後，隨即推出「白居二」政策，刺激未補價二手居屋價格急升。居屋業主高價將手上單位出售給白表申請者後，再在私樓市場認購單位，令中小型私人住宅價格急升，至今上升超過三成。


事實上，現時全港永久性居住屋宇單位達到267萬個，住戶數目約242萬個，即房屋存量較住戶數目多出25萬個。加上預計未來數年，房屋供應將大增，美國加息亦會影響房屋需求，故此樓價缺乏大升的基本因素。


但政府為了急急發展新界東北，趁早向地產商及囤地的人賠償數百億元，不時強調香港缺乏土地，故此要開發新市鎮。又說有20多萬申請人輪候公屋，房屋存量超出住戶數目20多萬的數字不正確，令市民覺得房屋供應嚴重短缺，未來樓價只升不跌。


今年5月中政府微調雙倍印花稅，時間上又剛好配合向立法會申請東北發展前期工程撥款。政府鼓勵市民認購遠期樓花，「先買後賣」，令二手市場供應減少，刺激樓價急升。樓價急升，亦成為政府急於發展新界東北的好藉口。只擔心那些手持兩個住宅物業的小業主，日後樓價若大幅下滑，到時便會損失慘重。