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標題: 最火樓市開始冷卻:深圳房價下跌! [打印本頁]

作者: Nelsonlai    時間: 2015-10-23 03:10
標題: 最火樓市開始冷卻:深圳房價下跌!
上半年飆漲的深圳樓市,在經歷了三季度的高位盤整後,終於撐不住了。


如果從現在反推深圳樓市過去一年的演變曲線,會發現自去年9.30之後開始緩慢上漲,到今年3.30之後進入快車道,在6月成交達到一個高潮,9月房價登頂。

事實上,在7、8、9三個月時間裡,深圳樓市的成交一直在下滑。進入9、10月,價格開始鬆動。新房市場出​​現開發商降價促銷,二手房市場則主動下調報價。深圳中原的抽樣結果顯示,坂田、南山、龍華、蛇口等上半年瘋漲的區域房價已出現下跌。


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一二手同步降溫


據深圳規土委數據,9月全市新建住宅成交均價達36191元/平方米,環比僅微漲0.1%;另據鏈家數據顯示,9月二手住宅均價為37633元/平方米,環比下降1.6%,上半年瘋漲的深圳房價,開始回調。


10月18日,位於羅湖銀湖片區的華潤銀湖藍山二期開盤,最低價至5.1萬/平方米,均價約6萬/平方米,引發市場關注。


銀湖藍山定位高檔住宅,一期去年11月開盤,均價5.3萬。而最新開盤這個的價格,已經低於或接近關外龍華片區的價格。在上半年深圳房價普遍上漲50%的情況下,這個定價擾亂了市場的神經。


華潤並非個案。進入10月,深圳幾乎所有樓盤都推出了各式各樣的優惠政策。龍崗中心城一樓盤舉行“一口價房源”活動,每套總價便宜5-6萬元。佳華領匯廣場推出​​“2萬抵5萬”、國慶成交可享兩個九九折、送2萬元購物卡,聯美新天地則有“3萬抵8萬”,恆大帝景開盤當日推出額外92折……


布吉和龍崗片區的兩個樓盤推出了罕見的“一成首付”促銷手段。即首付款可分三年付清,一開始只需支付首付款的33%,剩餘首期房款由開發商墊付,此後三年客戶按比例付清剩餘首付款,而開發商不收取利息。這種手段,只會發生在樓市下跌期。


中原統計顯示,深圳新房市場成交價格已經連續三週走低,最近一周新房成交均價近3.15萬/平方米,較上週下降了6.4%。


“深圳樓市確實在降了。”多位深圳房地產業內人士對21世紀經濟報導記者表示,其實今年市場熱度的頂峰出現在6月份,從那之後尤其是股市跳水之後就一直在盤整,在價格下落之前,成交量已經連續三個月大幅下滑。


二手房也已降溫。 9月份,在中原監控取樣的38個區域中,已經出現了降價。民治板塊以降幅2.5%領跌,大小梅沙以2.3%、坂田1.2%的跌幅緊隨其後,寶安中心區、寶安西鄉兩區房價也出現微跌。深圳多家中介統計數據顯示,小戶型成交降溫,投資客持續離場。


從10月至今的二手成交情況來看,縮量較為顯著,10月初至今二手成交週均僅1432套,較黃金周之前大幅滑落;二手住宅成交均價為3.7萬元/平方米,環比下降約15%。不過,此成交價格受到了成交結構的影響,週數據的價格波動較大,參考價值有限。


整體來看,中原認為,由於當前信貸仍然緊張,人民幣貶值預期加劇,第四季度深圳房價的走勢將面臨較大壓力。

供應放大後的壓力


影響房價的最大因素是供應,深圳亦不例外。


世聯行數據顯示,截至2015年10月18日,深圳全市一手房可售面積為383.45萬平方米,可售房34836套;若按近8週深圳全市新房周平均1030套的銷售速度,目前的新房可售量消化時間為33.8週,基本在正常範圍內。


從9月開始,深圳市加大了住宅供應。據美聯物業全國研究中心統計,9月入市的項目為17個,約53.6萬平方米住宅推出市場,較8月大幅上升41.5%。預計10月份全市將有25個左右的項目開盤或加推,相當於每週都有6個。


深圳中原指出,推售的上升也充分驗證了,在失色的金九銀十後半段,開發商將逐漸接受市場熱度下降的事實,而增加推售。有些開發商還使用了金融工具來減少客戶的首付壓力,增大購房槓桿。在推售上行和市場熱度減退的雙向反饋下,四季度的價格也會承壓。


中原繼續表示,深圳房地產銷售額2015年以來的反彈趨勢已明顯走平。前9個月,商品房銷售面積較前8個月僅微幅增長,而銷售額增長停滯。算來單價已下跌。


深圳業內人士包括部分開發商和中介人士、投資客均判斷,年底前深圳房價將有5%-15%的下跌。


深圳是否可作為中國樓市的風向標?縱觀中國樓市最近三次調整,分別是2008年初-2009年上半年,持續約一年半,全國總成交下降約兩成;2011年下半年-2013年初,持續約一年半;2014年初-2014年9月30日持續大半年,後報復性反彈。而目前深圳樓市的表現,就像它此前的上漲領先於北京上海一樣,下跌也率先出現了。


值得注意的是,深圳中原認為,從銷售數據的表現、以及固定資產投資加速下滑的情況可以推導出,地產市場轉淡並不是深圳特有的現象,而是全國性的。


房地產業面臨的壓力在逐漸加重,隨著債市泡沫的進行,目前大型房企融資得到了一定改善,但沒有發債資質的中小開發商仍然需要依賴民間借貸和私募資金,相對更加難以得到的銀行貸款(廉價資金)限制了地產業整體融資​​成本下降。再加上人民幣貶值也導致外債成本增高,今後兩年房企的融資壓力很大。


作者: LEUNGCHEUKFAN    時間: 2015-11-8 12:04
瘋繼續催谷,已有點銷燶,水㾛眼眉不想死,都在千方百計,不計成本後果亂投藥,後果堪輿。高速停不下來的火災只是。。。
作者: appetizertftze    時間: 2022-10-30 15:18
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