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最火樓市開始冷卻：深圳房價下跌！

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論壇元老

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發表於 2015-10-23 03:10:44 |只看該作者 |倒序瀏覽

上半年飆漲的深圳樓市，在經歷了三季度的高位盤整後，終於撐不住了。

如果從現在反推深圳樓市過去一年的演變曲線，會發現自去年9.30之後開始緩慢上漲，到今年3.30之後進入快車道，在6月成交達到一個高潮，9月房價登頂。

事實上，在7、8、9三個月時間裡，深圳樓市的成交一直在下滑。進入9、10月，價格開始鬆動。新房市場出現開發商降價促銷，二手房市場則主動下調報價。深圳中原的抽樣結果顯示，坂田、南山、龍華、蛇口等上半年瘋漲的區域房價已出現下跌。

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一二手同步降溫

據深圳規土委數據，9月全市新建住宅成交均價達36191元/平方米，環比僅微漲0.1%；另據鏈家數據顯示，9月二手住宅均價為37633元/平方米，環比下降1.6%，上半年瘋漲的深圳房價，開始回調。

10月18日，位於羅湖銀湖片區的華潤銀湖藍山二期開盤，最低價至5.1萬/平方米，均價約6萬/平方米，引發市場關注。

銀湖藍山定位高檔住宅，一期去年11月開盤，均價5.3萬。而最新開盤這個的價格，已經低於或接近關外龍華片區的價格。在上半年深圳房價普遍上漲50%的情況下，這個定價擾亂了市場的神經。

華潤並非個案。進入10月，深圳幾乎所有樓盤都推出了各式各樣的優惠政策。龍崗中心城一樓盤舉行“一口價房源”活動，每套總價便宜5-6萬元。佳華領匯廣場推出“2萬抵5萬”、國慶成交可享兩個九九折、送2萬元購物卡，聯美新天地則有“3萬抵8萬”，恆大帝景開盤當日推出額外92折……

布吉和龍崗片區的兩個樓盤推出了罕見的“一成首付”促銷手段。即首付款可分三年付清，一開始只需支付首付款的33%，剩餘首期房款由開發商墊付，此後三年客戶按比例付清剩餘首付款，而開發商不收取利息。這種手段，只會發生在樓市下跌期。

中原統計顯示，深圳新房市場成交價格已經連續三週走低，最近一周新房成交均價近3.15萬/平方米，較上週下降了6.4%。

“深圳樓市確實在降了。”多位深圳房地產業內人士對21世紀經濟報導記者表示，其實今年市場熱度的頂峰出現在6月份，從那之後尤其是股市跳水之後就一直在盤整，在價格下落之前，成交量已經連續三個月大幅下滑。

二手房也已降溫。 9月份，在中原監控取樣的38個區域中，已經出現了降價。民治板塊以降幅2.5%領跌，大小梅沙以2.3%、坂田1.2%的跌幅緊隨其後，寶安中心區、寶安西鄉兩區房價也出現微跌。深圳多家中介統計數據顯示，小戶型成交降溫，投資客持續離場。

從10月至今的二手成交情況來看，縮量較為顯著，10月初至今二手成交週均僅1432套，較黃金周之前大幅滑落；二手住宅成交均價為3.7萬元/平方米，環比下降約15%。不過，此成交價格受到了成交結構的影響，週數據的價格波動較大，參考價值有限。

整體來看，中原認為，由於當前信貸仍然緊張，人民幣貶值預期加劇，第四季度深圳房價的走勢將面臨較大壓力。

供應放大後的壓力

影響房價的最大因素是供應，深圳亦不例外。

世聯行數據顯示，截至2015年10月18日，深圳全市一手房可售面積為383.45萬平方米，可售房34836套；若按近8週深圳全市新房周平均1030套的銷售速度，目前的新房可售量消化時間為33.8週，基本在正常範圍內。

從9月開始，深圳市加大了住宅供應。據美聯物業全國研究中心統計，9月入市的項目為17個，約53.6萬平方米住宅推出市場，較8月大幅上升41.5%。預計10月份全市將有25個左右的項目開盤或加推，相當於每週都有6個。

深圳中原指出，推售的上升也充分驗證了，在失色的金九銀十後半段，開發商將逐漸接受市場熱度下降的事實，而增加推售。有些開發商還使用了金融工具來減少客戶的首付壓力，增大購房槓桿。在推售上行和市場熱度減退的雙向反饋下，四季度的價格也會承壓。

中原繼續表示，深圳房地產銷售額2015年以來的反彈趨勢已明顯走平。前9個月，商品房銷售面積較前8個月僅微幅增長，而銷售額增長停滯。算來單價已下跌。

深圳業內人士包括部分開發商和中介人士、投資客均判斷，年底前深圳房價將有5%-15%的下跌。

深圳是否可作為中國樓市的風向標？縱觀中國樓市最近三次調整，分別是2008年初-2009年上半年，持續約一年半，全國總成交下降約兩成；2011年下半年-2013年初，持續約一年半；2014年初-2014年9月30日持續大半年，後報復性反彈。而目前深圳樓市的表現，就像它此前的上漲領先於北京上海一樣，下跌也率先出現了。

值得注意的是，深圳中原認為，從銷售數據的表現、以及固定資產投資加速下滑的情況可以推導出，地產市場轉淡並不是深圳特有的現象，而是全國性的。

房地產業面臨的壓力在逐漸加重，隨著債市泡沫的進行，目前大型房企融資得到了一定改善，但沒有發債資質的中小開發商仍然需要依賴民間借貸和私募資金，相對更加難以得到的銀行貸款（廉價資金）限制了地產業整體融資成本下降。再加上人民幣貶值也導致外債成本增高，今後兩年房企的融資壓力很大。

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